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Dienstwohnung

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Dienstwohnung als Form der Entlohnung problematisch bei Beendigung des Arbeitsverhältnisses

"Einem unserer Fertigungsmitarbeiter haben wir vor vierzig Jahren eine Dienstwohnung zur Verfügung gestellt. Er zahlt uns dafür eine sehr niedrige Miete. Wir haben keinen separaten schriftlichen Mietvertrag mit ihm abgeschlossen. Die Zurverfügungstellung der Wohnung zu einer geringen Miete ist Bestandteil seiner (sekundären) Arbeitsbedingungen. Neulich haben wir den Arbeitsvertrag mit ihm beendet. Unsere Frage ist die, ob wir uns auf den Standpunkt stellen können, dass er damit zugleich die Dienstwohnung räumen soll?"

Es kommen noch immer Berufe vor, die das Privileg haben, dass der Beruf mit der Nutzung einer Dienstwohnung verbunden ist. Denken Sie z.B. an Personen, die mit der Bewachung beauftragt sind, einen Filialleiter, einen Förster, einen Hausmeister oder auch einen Pfarrer. Zudem kam es in der Vergangenheit häufig vor, dass Unternehmen Wohnungen für ihre Mitarbeiter errichten ließen und es ihnen ermöglichten, kostengünstig darin zu wohnen. Nicht umsonst hat der Gesetzgeber in Art. 617 im 7. Buch des niederländischen Bürgerlichen Gesetzbuches (Art. 7:617 BW) mit knappen Worten akzeptiert, dass "die Nutzung einer Wohnung sowie deren Beleuchtung und Heizung" eine zulässige Art der Arbeitsentlohnung ist.

Entgegengesetzte Interessen

Bei dieser Form der Entlohnung können sich jedoch komplizierte rechtliche Probleme ergeben in dem Fall, wo das Arbeitsverhältnis beendet wird. Dann erhebt sich nämlich die Frage, ob die Nutzung der Dienstwohnung zwangsläufig ebenfalls als beendet betrachtet werden kann. Angesichts der Beantwortung dieser Frage haben sich in der Vergangenheit bis hin zum Hohen Rat hart geführte Auseinandersetzungen ereignet. Einerseits besteht das Interesse des Arbeitgebers, die Wohnung an einen anderen zur Verfügung stellen zu wollen, oder daraus einen marktgängigen Ertrag zu erzielen. Andererseits kann der ehemalige Arbeitnehmer ein Interesse daran haben, den gesetzlichen Mietschutz in Anspruch zu nehmen. Juristen sprechen in einer solchen Situation von einem sogenannten gemischten Vertrag. Der Arbeitsvertrag und der Mietvertrag (der meistens nicht schriftlich festgelegt ist) gehen mit anderen Worten ineinander über.

Erfüllung der Arbeitsaufgaben

Rechtlich ist von maßgeblicher Bedeutung, ob die zur Verfügung gestellte Dienstwohnung "eigentlich" oder aber "uneigentlich" ist. Eine "eigentliche" Dienstwohnung liegt vor, wenn deren Bewohnung zu den für den Arbeitnehmer aus seinem Arbeitsverhältnis erwachsenden Verpflichtungen gehört". Zu denken wäre an den bereits zuvor genannten Förster, Filialleiter, Hausmeister oder Pfarrer. Dabei ist nicht erforderlich, dass die Bewohnung der Dienstwohnung für eine ordnungsgemäße Erfüllung der Aufgaben "von grundlegender Bedeutung" ist. Es reicht aus, dass die Bewohnung der Wohnung zu einer ordnungsgemäßen Erfüllung der Aufgaben des Arbeitnehmers beiträgt. Bei einer derartigen eigentlichen Dienstwohnung sind die Merkmale eines Mietvertrages nach Ansicht des Hohen Rates nicht vorhanden. Der Hohe Rat urteilt in diesem Fall, dass "in Anbetracht der Art und des Wirkungsbereiches eines gemischten Vertrags kein Mietschutz angesagt sei".

Mietschutz

Die zur Verfügung gestellte Dienstwohnung, die dagegen nicht für eine ordnungsgemäße Aufgabenerfüllung erforderlich ist, wird in der juristischen Fachsprache auch wohl als die uneigentliche Dienstwohnung bezeichnet. Deren gleichzeitige Kündigung zum Zeitpunkt der Kündigung des Arbeitsverhältnisses gestaltet sich rechtlich viel problematischer. In diesem Fall ist der Arbeitnehmer, dem das Arbeitsverhältnis durch den Arbeitgeber gekündigt wird, dazu berechtigt, den gesetzlichen Mietschutz in Anspruch zu nehmen. Dabei sind ebenfalls die ergänzenden Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuches zu berücksichtigen, insbesondere den Abschnitt zum Mietrecht im Bürgerlichen Gesetzbuch, das Mietentgeltgesetz und das allgemeine Vermögensrecht.

Neues Angebot

Das Mietrecht wird durch einen hohen Grad an Rechtsschutz für den Mieter gekennzeichnet. Der Mietvertrag kann nur unter einigen beschränkten Bedingungen beendet oder geändert werden. Eine der Kündigungsmöglichkeiten bietet Art:274, Absatz 1 zu d im 7. Buch des Bürgerlichen Gesetzbuches (Art 7:274, Absatz 1 zu d BW). Damit können Sie den Mietvertrag kündigen, wenn der Mieter nicht in ein angemessenes Angebot über den Abschluss eines neuen Mietvertrages in Bezug auf denselben Wohnraum einwilligt, soweit dieses Angebot keine Änderung der Miete oder der Nebenkosten umfasst. Diese Möglichkeit wird vor allem bei einer Renovierung genutzt. Ihr Angebot darf wohl die Erhöhung einer Miete beinhalten, vorausgesetzt, dass das Angebot auch in Anbetracht der übrigen Umstände des Falles (lies: Wohnungsverbesserung) angemessen ist. Dies kann eine reelle Option sein.

Eigenbedarf

Eine andere Möglichkeit ist die, dass Sie sich als Vermieter darauf berufen, dass ein dringender Eigenbedarf besteht. Diese Möglichkeit ist in Art. 274, Absatz 1 zu c im 7. Buch des Bürgerlichen Gesetzbuches (Art 7:274, Absatz 1 zu c BW) gegeben. Als dringenden Eigenbedarf darf das Gericht auch ansehen, dass Sie die Wohnung einem anderen Arbeitnehmer gemäß dem von Ihnen angesichts der Wohnung bestimmten Zweck zur Verfügung stellen wollen. Das Gericht wird in einem solchen Fall die Interessen gegeneinander abwägen, ob der erforderliche dringende Eigenbedarf derart dringend ist, dass es Ihnen nicht abverlangt werden kann, dass sie dem ehemaligen Mieter den Genuss der Wohnung noch länger verschaffen. Die Tatsache, dass der Arbeitsvertrag beendet ist, sowie die Bedingungen, unter denen dies erfolgt ist, spielen dabei unter anderem eine Rolle.

Unvorhergesehener Umstand

Art. 258 im 6. Buch des Bürgerlichen Gesetzbuches (Art 6:258 BW) bietet die Möglichkeit beim Gericht zu beantragen, einen Vertrag im Falle unvorhergesehener Umstände zu ändern. Dessen Inanspruchnahme ist ebenfalls eine Option. Laut Gesetzeshistorie ist angesichts der Inanspruchnahme dieser Bestimmung vor allem ausschlaggebend, von welcher Prämisse die Parteien bei Abschluss des Mietvertrages ausgegangen sind. Das können Sie womöglich mit Gesprächsberichten belegen, aus denen sich ergibt, dass die niedrige Miete ausschließlich als Arbeitsbedingung aufrechterhalten worden ist und als solche gemeint war.

Treu und Glauben

In der Vergangenheit haben sich fernerhin Fälle ereignet, wobei das Gericht urteilte, dass die Inanspruchnahme des Mietschutzes durch den ehemaligen Mitarbeiter gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstößt. Die Umstände des Falles können nämlich mit sich bringen, dass eine Kündigung des Arbeitsverhältnisses durch den Arbeitnehmer nur gleichzeitig zum Zeitpunkt der Kündigung des Mietvertrages erfolgen kann. In der Rechtsprechung wurde ein Verstoß gegen Treu und Glauben vorausgesetzt, als die Wohnung weit unterhalb des Mietwertes an den Geschäftsführer eines Unternehmens vermietet worden war und sich dieser dazu verpflichtet hatte, die Wohnung bei Beendigung seiner Tätigkeit zu räumen. Auch wurde von einem Gericht ein Verstoß gegen Treu und Glauben angenommen in dem Falle, wo ein Arbeitnehmer absichtlich eine Position akzeptiert hatte, deren Erfüllung über seine Fähigkeiten und Erfahrungen hinausging, nur zu dem Zweck, eine Wohnung ergattern zu wollen.

Mietentgeltgesetz

Zum Schluss wäre es interessant, die Möglichkeit auszukundschaften, ob Sie aufgrund des Mietentgeltgesetzes die Miete einseitig ändern können. Ob dies in diesem Fall möglich ist, wird von der gegenwärtigen Miete, der Wohnfläche, dem Unterhaltszustand, der Wohnumgebung und dergleichen abhängen, dies im Einklang mit dem Notensystem, das der Mietausschuss anwendet. Dies ist die naheliegendste Lösung. Womöglich kommen Sie als Vermieter auch für die sogenannte Nachholregelung in Betracht. Beim Mietausschuss sind diesbezüglich nähere Auskünfte erhältlich.

Zusammenfassend

Im beschriebenen Fall der Einführung müssen Sie kurz gesagt zunächst prüfen, ob der entlassene Mitarbeiter die Dienstwohnung für eine ordnungsgemäße Aufgabenerfüllung gebraucht hat. Wenn dem nicht so ist, liegt ein (impliziter) Mietvertrag vor. Sie müssen sich dann fragen, ob es gute Gründe dafür geben kann, diesen Mietvertrag zu kündigen, wie im Eigenbedarfsfall. Sind solche Kündigungsgründe nicht vorhanden, so bleibt Ihnen zum Schluss die Möglichkeit, die Miete an die marktgängigen Mieten vergleichbarer Wohnungen anpassen zu lassen.

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